[커버스토리] 전세·증권·폰지사기…끊이지 않는 이유 뭘까

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그래픽=추덕영 한국경제신문 기자

‘사기 사건’이 잇달아 터져 심각한 사회문제로 떠올랐습니다. 사기는 경제적 이익(돈)을 얻으려고 다른 사람을 속이는 범죄 행위입니다. 아파트나 오피스텔, 빌라(다세대·연립) 등의 전세금을 가로채는 ‘전세사기’가 먼저 불거졌습니다. 서울과 경기 화성, 인천, 부산 등 전국에서 발생한 전세사기로 자신의 전 재산인 전세금을 떼인 피해자들의 안타까운 사연이 연일 언론에 소개됐습니다. 특히 피해자 중 몇 명이 스스로 목숨을 끊는 비극적인 일까지 벌어져 안타까움을 키웠습니다.

전세사기에 이어 주가조작(증권사기) 사건도 터졌습니다. 지난 4월 주식시장에서 몇몇 종목의 주가가 갑자기 폭락하는 사태가 일어났습니다. 특별한 호재 없이 폭등했던 종목들이 돌연 폭락세를 보여 불안감이 커졌습니다. 그 사건을 계기로 해당 종목의 주가를 수년간 불법적인 방식으로 올린(주가조작) 혐의를 받는 사람들이 검찰에 체포됐습니다. 최근엔 수천억원대 ‘폰지사기(Ponzi scheme)’ 사건이 발생했습니다. 폰지사기는 큰 수익을 바라는 신규 투자자들의 투자금으로 기존 투자자들에게 수익금을 지급하는 다단계 금융사기 수법입니다.

전세사기를 경제학적으로 들여다보면, 정보비대칭이 그 핵심입니다. 우리나라 부동산 임대시장의 독특한 방식인 전세와 정보비대칭을 알아봅시다. 증권사기를 막는 방법에 대한 경제학적 설명을 이해해봅시다.전세시장의 정보 비대칭 해소해야
전세사기 피해를 막을 수 있어요

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전세는 외국에서는 찾아보기 어려운 독특한 주택임대차(집을 빌려주고 빌리는) 방식입니다. 외국에서는 매월 일정 금액(월세)을 내는 게 일반적이죠. 그런데 전세는 집을 빌리는 사람(임차인)이 집주인(임대인)에게 목돈(전세금)을 줬다가 나중에 집을 비워주면서 그 돈을 다시 받아가는 방식입니다. 목돈이 필요한 집주인과 매월 월세를 내느라 자기가 모은 목돈을 깨뜨리기 싫은 세입자의 이해관계가 맞아떨어져 생겼습니다.

세입자 입장에서는 집주인에게 목돈(전세금)을 2년간(일반적인 전세 계약기간) 빌려주고 이자를 현금이 아니라 그 집에 살 수 있는 권리로 대신 받는 셈입니다. 그래서 전세가 ‘2년짜리 금융상품(채권)’과 유사하다고 설명합니다. 일반 금융상품처럼 전세에서는 정보비대칭이 문제가 됩니다. 우선 정보비대칭이 무엇인지 알아볼까요.

정보탐색이론과 정보비대칭

경제학은 ‘사람은 합리적으로 행동한다’는 전제에서 시작합니다. 합리적으로 행동하려면 자신의 행동(선택)에 필요한 정보를 완전히 갖고 있어야 합니다. 그런데 현실에서는 어떤가요. 경제학의 가정과는 딴판입니다. 완전한 정보를 가진 사람은 거의 없습니다.

경제학은 이 문제를 ‘정보탐색이론’으로 설명합니다. 사람들은 자기에게 필요한 정보를 얻으려고 정보탐색활동을 하는데, 탐색으로 얻은 정보의 가치가 탐색에 쓰인 비용보다 커야 이런 활동을 계속한다는 것이죠. 예를 들어 시간당 10만원을 버는 사람이라면 몇천원을 싸게 사려고 많은 시간을 들여 정보를 탐색하려 하지 않을 테니까요.

결국 사람마다 가진 정보의 종류와 양이 달라집니다. 문제는 이처럼 보유한 정보에서 차이가 나는 사람들이 거래하기 위해 만나는 상황입니다. 더 많은, 더 좋은 정보를 가진 사람이 유리하겠죠. 이렇게 어느 한쪽으로 정보가 치우친 상황을 ‘정보비대칭’이라고 합니다.

깡통전세와 역전세가 문제

다시 금융상품(채권) 얘기로 돌아가볼까요. 돈을 빌려주는 사람(채권 투자자)은 돈을 빌려가는 상대방(채권을 발행하는 기업)이 제때 돈을 갚을지 정확히 알지 못합니다. 그래서 금융기관(은행)이 그 기업의 돈을 갚을 능력에 대한 정보를 수집하고 평가해 채권가격에 반영되도록 만듭니다. 금융기관이 정보비대칭을 어느 정도 해소시키는 것이죠.

‘2년짜리 금융상품(채권)’인 전세에서도 정보비대칭이 발생합니다. 돈(전세금)을 빌려주는 세입자로서는 돈을 빌려가는 집주인이 나중에 돈을 갚을(전세금을 돌려줄) 능력이 있는지 알기 어렵습니다. ‘깡통전세’와 ‘역전세’가 대표적인 문제입니다. 깡통전세는 집값이 떨어져 집을 팔아도 전세금을 못 돌려주는 상황이고, 역전세는 세입자가 나갈 때 전세 가격이 떨어져 집주인이 세입자에게 자기 돈을 보태 내보내야 하는 상황입니다. 모두 집주인이 세입자를 속이려는 의도가 없는 경우입니다.

그러나 전세사기는 세입자를 속여 전세금을 가로채는 범죄행위입니다.금융상품에서의 금융기관처럼 정보비대칭을 해소하는 누군가가 없기 때문에 이런 사고가 발생합니다. 굳이 따지자면 전세 거래를 중개하는 공인중개사가 그 역할을 해야 합니다. 하지만 세입자를 위해 집주인에 관한 정보를 체계적으로 수집하고 평가해 정보비대칭을 해소해줄, 전문성을 갖춘 공인중개사가 얼마나 있을지는 의문입니다.

역선택 막을 제도보완 필요해

정보비대칭 탓에 ‘감춰진 정보’를 얻지 못한 사람이 자신에게 바람직하지 않은 상품을 고르는 현상을 경제학에서는 ‘역선택’이라고 합니다. 전세사기는 세입자가 자신이 빌려서 살 집을 고르는 상황에서 집주인에 대한 감춰진 정보를 얻지 못해 역선택한 결과 벌어집니다. 정부는 전세사기가 사회문제가 되자 세입자에게 집주인에 대한 정보를 요구할 권한을 주는 ‘주택임대차보호법’ 개정안을 발의했습니다. 이 법을 비롯한 관련 법률과 제도를 보완해 세입자의 정보비대칭을 해소함으로써 어쩔 수 없이 역선택을 하는 전세사기 피해자가 더 이상 생겨나지 않도록 해야 합니다.NIE 포인트1. 전세의 특징을 정리해보자.

2. 정보비대칭의 개념을 설명해보자.

3. 전세 세입자의 역선택을 막을 방법을 생각해보자.증권사기꾼이 노리는 '탐욕' 경계하고
합리적 수익 추구하는 자세가 필요하죠

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잠깐, 증권사기꾼 관점에서 생각해봅시다. 증권사기는 주식 투자자를 속여 불법적인 이익을 거두려는 범죄인데요. 증권사기꾼은 어떻게 해야 사기에 성공할까요.

증권사기 폐해 심각

어느 종목의 주가가 특별한 이유 없이 계속 오르게 만들어야 합니다. 그러면 주식 투자자들이 ‘이 종목에 내가 모르는 호재가 있나 보다’ 생각해 수익을 볼 욕심으로 앞다퉈 투자합니다. 증권사기꾼은 바로 그 ‘욕심(탐욕)’을 노립니다. 주식 투자자들의 욕심을 자극하려고 사기꾼 여러 명이 미리 짜고 주식 가격을 올리는 매매(통정매매)를 합니다. 최근 검찰에 체포된 증권사기꾼 일당도 수년간 여러 종목의 주가를 통정매매로 끌어올린 혐의를 받고 있습니다.

이런 증권사기는 엄격히 금지해야 합니다. 다른 투자자에게 피해를 주는 사기 범죄인 것은 물론이고, 경제학적으로 따져보더라도 그 폐해가 심각하기 때문입니다. 만약 증권사기가 허용된다면 주식 투자자들은 시장에 유통되는 정보를 더 이상 신뢰할 수 없을 겁니다. 정보비대칭이 심해지고 믿을 만한 정보를 구할 수 없는 대다수 투자자는 주식 투자를 꺼리게 됩니다. 결국 주식시장이 작동하지 않을 수 있습니다.

증권사기 막을 방법

증권사기를 막을 방법은 무엇일까요. 엄벌이 필요하다는 주장이 있습니다. 증권사기는 살인이나 강간 등 순간적으로 격정에 휘말려 저지르는 경우가 많은 범죄와 달리 사기꾼이 꼼꼼하게 손익계산을 한 뒤 저지릅니다. 손익계산 결과 사기 범죄로 얻을 기대이익이 기대손실보다 커야 범죄를 시도합니다. 사기꾼이 적발돼 형벌을 받게 될 확률을 p, 그렇게 받게 될 형벌을 금액으로 환산한 액수를 f, 사기꾼이 증권사기에 성공해 얻는 이익을 g(기대이익)라고 하면, g＞pf가 범죄를 저지를 필요조건입니다.

여기서 pf는 형벌을 받을 확률(p)과 받게 될 형벌의 환산 금액(f)을 곱한 값으로, 범죄의 기대손실입니다. pf값이 커져야 증권사기를 줄일 수 있습니다. 형벌을 받을 확률(p)이나 형벌의 환산 금액(f)을 높여야 합니다. 그런데 p를 키우려면 증권사기꾼을 감시하는 인력과 시스템을 확충해야 합니다. 이는 사회적 비용 증가로 이어집니다. f를 높이는 방법은 어떨까요. 사기꾼을 더 오래 교도소에 붙잡아놔야 하기 때문에 교도소 유지비용이 더 늘어나는 정도일 겁니다. 따라서 증권사기를 막는 가장 효율적인 방법은 비용이 많이 드는 p(적발 확률)는 낮추고, 비용 부담이 덜한 f(형벌의 비효용)를 높이는 것입니다. 이를 흔히 ‘형벌 극대화(maximum penalty)’ 방식이라고 합니다.

형벌 극대화의 문제

그런데 이 방식에도 문제가 있습니다. 우선 형벌을 높이면 사기꾼은 적발을 피하려고 방어비용을 증가시킵니다. 극단적으로는 피해자나 증인을 살해할 인센티브까지 생길 수 있습니다. 이런 사기꾼의 방어비용은 사회적으로 낭비입니다. 더 심각한 문제는 ‘오판비용’입니다. 죄가 없는 사람이 잘못된 판단으로 형벌을 받게 될 위험은 항상 존재하는데 형벌을 높이면 그로 인한 오판비용이 커집니다.

그러나 증권사기에 대한 엄벌주의를 주장하는 사람들의 생각은 다릅니다. 증권사기를 꾸미는 사기꾼들은 적발을 피하기 위해 더 많은 비용을 쓸 수 있겠지만, 이들을 잡으려고 사회적 비용을 무작정 늘릴 수도 없기 때문에 일단 검거된 사기꾼은 엄벌에 처해 추가 범죄 시도를 막는 게 효율적이라고 강조합니다. 다만 이들도 엄벌주의로 인한 오판비용은 문제라고 인정합니다.

투자자는 합리적 수익 추구해야

증권사기를 어떻게 처벌하는 것이 사회 전체적으로 바람직한지는 더 많은 논의가 필요해 보입니다. 그런 논의와 별도로 우리는 증권사기꾼들이 노리는 투자자의 욕심(탐욕)을 돌아봐야 합니다.

욕심에서 자유롭기란 쉽지 않습니다. 하지만 투자자는 탐욕이 아니라 합리적 수익을 추구해야 합니다. 그래야 증권사기 피해를 당하지 않습니다.NIE 포인트1. 증권사기를 금지해야 하는 이유를 설명해보자.

2. 사기 범죄의 기대손실과 기대이익을 정리해보자.

3. 형벌 극대화 방식을 주제로 토론해보자.

장경영 한경 경제교육연구소 연구위원 longrun@hankyung.com