화폐수량방정식을 공부했으니 이제 이것을 실물 부동산 가격에 적용해 봅시다. 부동산 중에서도 아파트는 실물 자산을 대표하기 때문에 아파트 가격과 통화량 간의 관계를 보면 좋겠죠. 4면에서 우리는 통화량이 늘어나면 물가가 오른다고 했어요. 기억 나세요? 본론으로 들어가기 전에 이것을 기억해야 합니다. 가격 비교 시점은 1999년과 2021년입니다. 통화량 역시 같은 시점을 적용합니다. 1999~2021년이죠. 1999년 우리나라 통화량 M1(현금성 통화+요구불 예금+수시입출금식 요구불 예금)은 123조5470억원입니다. 2021년 M1은 약 1197조8280억원입니다. 통화량 M1이 9.7배가량으로 증가했습니다. 22년 만에 거의 10배나 늘었군요. 그럼 사례 분석을 통해 통화량과 아파트 가격 변화를 살펴봅시다.
[커버스토리] 통화량 10배 증가…강남 아파트도 10배 ↑
#사례1: 수서까치마을 진흥아파트 17평형1999년 당시 수서까치마을 진흥아파트 시세표를 보면, 17평형 아파트가 1억1000만원에 거래된 것으로 나옵니다. 21평형은 1억6000만원 정도였군요. 당시 아파트 가격이 1억원대였다니 놀랍군요. 그럼 22년 뒤인 2021년 진흥아파트의 시세는 얼마일까요? 통화량이 물가를 결정한다는 화폐수량이론(M=P)에 따라 가격이 정말로 움직였을까요? 우리는 앞에서 1999년 통화량 M1이 123조5470억원이라고 말했어요. 그리고 22년 뒤 이것이 9.7배로 늘었다고 했었죠. 그렇다면 진흥아파트는 대충 10억7000만원 정도가 될 겁니다. 그런지 봅시다. 얼마 전까지 진흥아파트 저층은 10억7000만원, 로열층은 11억원에 거래됐습니다. 우연의 일치일까요? 그럼 다른 사례를 봅시다. #사례2: 대치동 선경아파트 31평형다시 반복해 봅시다. 1999년 당시 대치동 선경아파트 31평형 시세는 3억2000만원 정도였습니다. 대치동 아파트가 3억원에 불과했군요. 지금 이 돈으로는 서울 시내 아파트를 사기는커녕 전세도 들기 힘듭니다. 22년 뒤인 2021년 대치동 이 아파트의 시세는 어떻게 형성돼 있을까요? M=P를 다시 적용하면 대치동 아파트 가격은 3억2000만원의 9.7배 정도가 돼야 할 겁니다. 29억원을 웃도는군요. 2021년 시세는 30억원입니다. M=P가 그대로 적용됩니다. 3억원대가 30억원대로 됐습니다. #사례3 압구정 구현대 33평형당시 시세표를 보면, 이곳 33평형의 매매가는 3억원이었습니다. 43평형은 4억원 정도였죠. 전세가격은 각각 1억2000만원, 2억원이었습니다. 매매가가 3억원, 4억원이었는데 지금 이 돈으로 노원구 상계동 주공 20평형대 아파트도 못 삽니다. 그랬던 가격이 22년 뒤인 올해 현대 3차 29억~30억원대에 매매가가 형성됐습니다. 통화량 증가폭보다 오름폭이 조금 더 크군요. 왜 강남 아파트로만 비교하나“왜 서울 강남 아파트로만 비교하냐”는 반론이 있을 수 있습니다. 물론입니다. 아파트 가격은 전국적으로 천차만별입니다. 입지 조건에 따라, 지역에 따라, 선호도 등에 따라 실물자산 가격은 달라집니다. 서울 강남 아파트는 우리가 화폐수량설을 직관적으로 설명할 수 있는 좋은 예이며, 강남 아파트가 통화량을 가장 민감하게 반영하기 때문이죠. 일종의 대표 비교 대상인 것이죠.

그럼 서울 아파트 평균 매매가격을 한번 봅시다. KB국민은행의 월간주택가격동향에 따르면 지난 10월 현재 서울 아파트 매매가 평균은 12억1693만원으로 집계됐습니다. 그렇다면 1999년 서울 평균 매매가는 얼마였을까요? 그때부터 평균 매매가를 조사한 통계는 없습니다만, 까치마을 아파트 매매가가 1억1000만원이었던 점을 고려하면 평균 매매가는 최대로 잡아도 1억원 미만이었을 겁니다. 평균 매매가격도 매매가격처럼 많이 올랐다는 점을 추론할 수 있습니다.

통화량과 부동산 가격의 비교에서 우리가 얻을 교훈은 한 가지입니다. ‘돈을 많이 풀면 안 된다’이죠. 경제가 잘되려면 ‘돈 풀기’가 아니라 ‘생산 하기’를 잘해야 합니다. 정부가 돈을 많이 푸는 나라에서 현금을 쥐고 있는 사람은 바보입니다. 돈의 가치가 뚝뚝 떨어지기 때문이죠. 1999년 1억원을 지금까지 쥐고 있는 사람을 상상해보세요. 화폐수량설은 옳습니다.

고기완 한경 경제교육연구소 연구위원 NIE 포인트1. 통화량 M1이 본원통화와 개념상 어떻게 다른지를 알아보자.

2. 1999년 서울 지역 아파트 시세와 2021년 시세를 비교할 수 있는 통계자료를 찾아보자.

3. 통화량이 증가할 때 현금을 가진 사람과 실물자산을 가진 사람 중 누가 어떻게 유리한지 비교해보자.