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아파트 가치가 올랐다? 화폐 가치가 떨어졌다?

아파트 매매가와 전세, 월세가 많이 올랐습니다. 지역에 따라 오름폭이 다릅니다만, 대부분 큰 폭으로 올랐습니다. 부동산 가격도 다른 재화와 서비스처럼 오르기도, 떨어지기도 합니다. 문제는 “우리가 감내할 수 있는 정도이냐”에 있죠. 집을 가진 사람은 집 가격이 많이 올라서 좋기도 하지만, 재산세와 종합부동산세 등이 너무 늘어서 걱정입니다. 세들어 사는 사람은 전·월세 가격이 너무 가파르게 올라서 괴로워합니다. 무엇인가의 가격이 너무 오르는 것은 많은 후유증을 남기는 법입니다.그런데 말이죠. 집값은 왜 오를까요? 집 모양은 변한 게 없는데 가격은 왜 폭등한 것일까요? 분명히 이유가 있을 겁니다. 생글생글은 ‘화폐수량설’이라는 내시경을 통해 이 질문에 대한 답을 찾아보려고 합니다. 미국 경제학자 어빙 피셔(Irving Fisher)가 고안한 화폐수량설을 적용해보면, 한국의 부동산 가격이 장기적으로 어떻게, 왜 변했는지를 잘 볼 수 있답니다. 2022학년도 수능 국어 비문학 경제 지문처럼 수능에 나올 만한 주제이지요. 대학별 논술에도 나올 가능성이 높답니다.고기완 한경 경제교육연구소 연구위원

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통화량 10배 증가…강남 아파트도 10배 ↑

화폐수량방정식을 공부했으니 이제 이것을 실물 부동산 가격에 적용해 봅시다. 부동산 중에서도 아파트는 실물 자산을 대표하기 때문에 아파트 가격과 통화량 간의 관계를 보면 좋겠죠. 4면에서 우리는 통화량이 늘어나면 물가가 오른다고 했어요. 기억 나세요? 본론으로 들어가기 전에 이것을 기억해야 합니다. 가격 비교 시점은 1999년과 2021년입니다. 통화량 역시 같은 시점을 적용합니다. 1999~2021년이죠. 1999년 우리나라 통화량 M1(현금성 통화+요구불 예금+수시입출금식 요구불 예금)은 123조5470억원입니다. 2021년 M1은 약 1197조8280억원입니다. 통화량 M1이 9.7배가량으로 증가했습니다. 22년 만에 거의 10배나 늘었군요. 그럼 사례 분석을 통해 통화량과 아파트 가격 변화를 살펴봅시다. #사례1: 수서까치마을 진흥아파트 17평형1999년 당시 수서까치마을 진흥아파트 시세표를 보면, 17평형 아파트가 1억1000만원에 거래된 것으로 나옵니다. 21평형은 1억6000만원 정도였군요. 당시 아파트 가격이 1억원대였다니 놀랍군요. 그럼 22년 뒤인 2021년 진흥아파트의 시세는 얼마일까요? 통화량이 물가를 결정한다는 화폐수량이론(M=P)에 따라 가격이 정말로 움직였을까요? 우리는 앞에서 1999년 통화량 M1이 123조5470억원이라고 말했어요. 그리고 22년 뒤 이것이 9.7배로 늘었다고 했었죠. 그렇다면 진흥아파트는 대충 10억7000만원 정도가 될 겁니다. 그런지 봅시다. 얼마 전까지 진흥아파트 저층은 10억7000만원, 로열층은 11억원에 거래됐습니다. 우연의 일치일까요? 그럼 다른 사례를 봅시다. #사례2: 대치동 선경아파트 31평형다시 반복해 봅시다. 1999년 당시 대치동 선경아파트 31평형 시세는 3억2000만원 정도였습니다. 대치동 아

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돈이 많이 풀릴수록 물가도 오른다

‘생글생글 공화국’에 돈이 1억원만 발행됐다고 가정합시다. 생글생글 나라에 다른 것은 없고 똑같이 생긴 집이 10채만 있다고 또 가정합니다. 집 한 채 가격은 1000만원일 겁니다. 어느 날 생글 국가의 정부가 돈을 10억원으로 늘렸다고 합시다. 한 채 가격은 당연히 1억원으로 오를 겁니다. 집은 그대로인데 가격은 10배나 뛰었습니다.‘돈 증가→가격 오름’ 과정, 즉 ‘통화량이 물가에 어떤 영향을 미칠까’를 궁금해한 경제학자는 많았습니다. 철학자 데이비드 흄도 그중 한 명이었죠. 어빙 피셔(Irving Fisher·1867~1947)라는 경제학자는 경제 현상을 수학적으로 표현하는 계량경제학자답게 방정식 하나를 만들어 유명해졌습니다. ‘MV=PY’. 경제학을 배우면 만나게 되는 ‘화폐수량 방정식’입니다. M은 통화량(money), V는 돈이 사람 사이에 얼마나 빨리 이동하는지를 나타내는 속도(velocity), P는 물가(price), Y는 산출량(yield)을 뜻합니다. 통화량에 통화유통속도를 곱하면, 산출량에 가격을 곱한 값과 같다는 뜻입니다. 어렵나요?이렇게 생각해 봅시다. 생글나라에 통화량이 50원, 1년간 계란 생산량은 100판, 1판 가격은 10원이라고 합시다. MV=PY에 대입시켜 보죠. 50×V=100×10일 겁니다. 그럼 V가 구해집니다. V는 20입니다. 50원이 20번 돌면 가격으로 표시한 산출량과 같다는 거죠. 그런데 말입니다. V 즉 통화속도는 한 나라에서 갑자기 확 빨라지거나 느려지지 않는 특징을 지녔습니다. 거의 변화가 없지요. 그래서 V는 고정값으로 볼 수 있어요. Y 즉 산출량은 노동, 자본, 기술 투입에 따라 달라지는 것이기 때문에 Y도 통화량과 독립적입니다. V와 Y를 변수에서 제외하면 M=P만 남