[숫자로 읽는 교육·경제] 금융위기 일으킨 '변동금리 주담대' 미국서 다시 확산

생각하기와 글쓰기

미국 집값 6년 새 50% 오르자
금리인하 기대한 청년들
변동금리 대출 수요 몰려

2008년 금융위기 주범으로 꼽힌 변동금리 주택담보대출(ARM)이 미국 주택시장에서 다시 확산하고 있다. 고금리와 집값 급등 속에 이자 부담을 줄이려는 대출자가 저금리 전망에 베팅하고 있다는 분석이 나온다. 금리가 예상 밖으로 상승하면 변동금리 대출이 ‘금융 시한폭탄’이 될 것이라는 경고가 나온다.

3일(현지 시간) 모기지은행협회(MBA)에 따르면 지난달 첫째 주 기준 주택 구입용 모기지 신청의 약 10%가 변동금리 모기지였다. 이는 2023년 이후 가장 높은 비중이다. 모기지 금리가 사상 최저 수준에 근접한 2021년 초에는 ARM 비중이 3% 미만이었다.

건설사의 체감도 비슷하다. 존번스리서치앤드컨설팅(JBREC)이 지난달 시행한 설문조사에 따르면 최근 한 달간 건설사가 판매한 주택의 평균 14%가 변동금리 모기지를 통해 거래됐다.

향후 주담대를 받을 때 변동금리를 선택하는 대출자도 더 늘어날 것으로 전망된다. JBREC가 지난 9월 실시한 조사에서는 응답한 주택 소유자와 임차인의 절반 이상이 고정금리 대출보다 초기 금리가 낮다면 변동금리 대출을 고려하겠다고 답했다.

변동금리 대출은 초기에 낮은 금리를 제공하지만, 일정 기간(보통 3~10년) 후 금리가 조정되면 상환액이 급등할 수 있다. 2004~2005년에는 전체 모기지 중 약 3분의 1이 변동금리 대출이었다. 이후 금리가 급등하며 수백만 명이 주택을 압류당하는 사태가 벌어졌다. 이는 2008년 글로벌 금융위기의 주원인 중 하나로 지목됐다.

최근 변동금리 대출이 다시 인기를 끄는 데는 주택 가격이 2019년 이후 50% 이상 상승해 사상 최고치에 근접한 데다 주택 보험료와 재산세가 크게 오른 영향이 크다. 여기에 “금리가 더 오르기보다는 내려갈 가능성이 높다”는 기대도 영향을 미쳤다.

특히 MZ세대(1980년대 초∼2010년대 초 출생자)가 변동금리 대출을 늘리고 있다. 모기지 기술 업체 트루워크 조사에 따르면 최근 주택을 구입한 젊은 세대 중 3분의 2가 향후 3년 내 ARM이나 재융자를 계획 중인 것으로 나타났다. 고금리와 사상 최고 수준의 주택 가격 때문에 자산이 상대적으로 적은 MZ세대가 당장 감당 가능한 금리만 보고 시장에 뛰어들고 있는 것이다. 문제는 금리가 갑자기 튀어 오르면 변동금리 대출이 ‘위험한 베팅’이 될 수 있다는 점이다.

미국 중앙은행(Fed)이 지난해 9월 기준금리 인하를 시작했지만 10년 만기 미 국채금리가 오르면서 모기지 금리는 오히려 상승했다. 빅터 캅드본 트루워크 공동 창업자는 “일시적으로 낮은 (변동)금리가 젊은 세대로 하여금 감당하기 어려운 주택을 구매하게 만든다”며 “불확실한 환경에서는 이것이 금융 시한폭탄이 될 수 있다”고 지적했다.

임다연 한국경제신문 기자NIE 포인트1. 고정금리와 변동금리 대출의 차이에 대해 알아보자.

2. 위험 회피 성향이 강한 사람은 항상 고정금리 대출을 선택할까?

3. 글로벌 금융위기는 주택시장 거품에서 많이 발발했다. 사례를 찾아보자.