![[시사이슈 찬반토론] '내 집 재건축'에도 개발이익 환수, 어떻게 볼까](https://img.hankyung.com/photo/202403/AA.36267912.1.jpg)
무엇보다 재건축 사업주가 늘어나는 용적률을 독차지하는 것은 곤란하다. 대지(땅)면적에 대한 건축물의 연면적 비율인 용적률은 도시계획에 따라 시·도가 정한다. 용적률이 150%인 부지에 300%로 새 집을 지으면 쉽게 계산해 땅 가치가 2배로 늘어난다. 이렇게 늘어나는 이익은 집주인과 국가가 나눠 갖는 게 합리적이다. 대지면적 대비 건축면적의 비율인 건폐율도 낮아지면 그만큼 쾌적한 주거 지역이 된다. 이 역시 고층 건물에 대한 행정 당국의 허가가 있어야 가능하다. 이에 대해 공공기여로 부응하라는 것이다. 서울을 비롯한 대도시 인근의 신도시나 주거 지역에서 대규모 재건축이 진행될 때는 도시를 유지하는 각종 인프라 시설도 보강해야 한다. 가령 수도권의 분당·일산 등 1기 신도시에서 30~40년 된 아파트를 헐고 새로 지을 때 가구수가 많이 늘어나면 뒤따라야 할 요소가 많다. 늘어나는 가구(인구)에 맞춰 전기·수도·가스·도로를 확충해야 한다. 이런 인프라의 보강과 확충 건설에는 공공 예산이 투입된다. 이에 대한 집주인의 부담이다. 달리 말하면 수익자 부담 원칙이다.
적절한 재건축 부담금 부과는 낡은 아파트에 대한 투기 붐을 잠재우는 데도 도움이 된다. 한국 대도시에서는 낡은 아파트일수록 오히려 더 비싼 기형적인 일이 다반사다. 당장 거주할 집도 아니면서 개발이익을 노리고 일부러 헌집을 사는 일이 잦아지면서 빚는 현상이다. 이런 가수요가 부동산시장 상승기에 오름세를 부채질한다. 투기 근절 차원에서도 과감한 초과이익 환수제는 필요하다.[반대] '새 집에서 살 선택권' 막는 건 곤란 과도한 환수, 재건축 억제해 집값 불안재화의 하나인 주택은 기본적으로 개인 재산이다. 한국에서 주택은 특히 사적 소유의 성격이 강해 집 한 채가 전 재산인 서민·중산층이 많다. 이들에게 집은 ‘먹을 것 안 먹고 입을 것 아껴’ 평생 절약해 모은 결과의 저축이다. 이들이 자기 집을 자기 돈으로 새로 짓겠다는 데 정부나 서울시가 과도한 부담금을 징수해서는 안 된다. 더구나 낡은 주택들은 모두 취득세·보유세 등 세금을 매년 납부해오면서 간직한 재산이다. 초과이익이라고 규정하며 과도하게 환수하는 것은 국가의 강탈 행위다.
개발이익도 정부가 일방적으로 지나치게 계산해서 부담금을 수억 원씩 부과하니 낡은 아파트 단지들이 웬만해선 재건축을 하려 들지 않는다. ‘재건축 초과이익 환수법’이 무서워 장기간 새 집으로 변신을 못 하는 녹물 아파트 단지가 서울에 상당히 많다. 요즘은 건축 비용까지 급등해 재개발이 어려운 판에 과도한 개발이익까지 겹쳐 새 아파트 탄생의 큰 걸림돌이 된다. 새 아파트 공급이 막히니 기존 집값이 계속 오르는 것이다. 가격 안정의 첫 원칙이 ‘적절한 공급’인데 이익환수 장치가 주택시장에서 신규 물량 공급 자체를 막고 있다. 집값 급등을 막기 위해 시작한 제도가 이제는 오히려 집값을 끌어올리는 역설적 현상이 빚어진다. 부담금을 없애든지 확 줄여 낡은 집 주인들이 편하게 재개발에 나서게 해야 한다. 그래야 공급이 이뤄지고, 시장이 안정된다.
용적률 특혜라고 하지만 사실과 다른 경우가 많다. 용적률이 낮은 단지가 새 집을 지으면서 도시계획의 범위 내 원래 자기 몫(법정 최고치)을 찾는 것일 뿐이다. 가구 증대에 따른 인프라 확충 비용도 정부가 당연히 해야 할 지출이다. 인구가 늘어나는 지역에 도로를 건설하면서 어느 정부가 따로 청구서를 내미나. 재건축 주민들도 평생 세금을 내왔고, 새 집을 완공한 뒤에도 늘어난 보유세와 등록세를 낸다. 새 집을 억지로 막으면 낡고 우중충한 도시에서 못 벗어난다.√ 생각하기 - 공공기여·재산권 보장 균형으로 공급 유도해야 도시 진화
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허원순 한국경제신문 수석논설위원 huhws@hankyung.com