내집에 살면서 주택 담보로 노후 생활자금 마련 가능
[강현철의 시사경제 뽀개기] '주택연금 3종세트' 나온다
☞ 주택연금은 주택을 맡기고 매달 연금 형태로 노후 생활자금을 받아 쓰는 상품이다. 우리나라 은퇴자들이 대부분 부동산 형태로 자산을 보유하고 있는 점을 감안해 정부가 2007년 7월 도입했다. 주택담보대출(모기지론)이 주택을 살 때 금융회사로부터 빌리는 대출이라면 주택연금은 소유하고 있는 주택을 맡기고 대출 형식으로 매달 일정액을 받으니 일종의 역모기지론으로 볼 수 있다.

주택연금 가입자는 생존 동안 가입 당시 집값 평가액 한도 내에서 연금 등의 방식으로 대출을 받고 사망하면 담보주택을 팔아 그동안의 대출 원리금을 한꺼번에 상환한다. 주택연금 대출은 은행이 해준다. 한국주택금융공사가 대출에 따른 상환을 보증한다. 대출원리금 상환은 담보로 제공된 주택가격 범위 내다. 대출원리금이 주택가격을 넘어서면 공기업인 한국주택금융공사가 차액을 떠안게 된다. 반대로 주택가격이 대출원리금을 넘어서면 대출금을 상환하고 남은 주택 처분액은 유족에게 상속된다.

주택연금의 장점은 평생 거주를 보장하며 은퇴한 뒤 자녀들의 눈치 볼 필요 없이 당당한 노후 생활이 가능하다는 점이다. 상환 압박이 없는 것도 매력이다. 주택연금 가입요건은 △부부 모두 만 60세 이상 △부부 기준 1주택 △시가 9억원 이하인 주택이다.

그런데 이번에 정부(금융위원회)가 새로운 주택연금 ‘3종 세트’를 내놨다. 4월25일부터 주택금융공사 전국 지점이나 국민 신한 우리 KEB하나 농협 기업 등 주요 은행에서 상담한 후 신청할 수 있다.

신주택연금 3종 세트는 △이미 주택담보대출을 받아 주택연금을 받기 힘든 노인을 돕기 위해 주택연금 일시 인출 한도를 높여 주택담보대출 상환 부담을 덜어주고 △40~50대 중장년층이 주택연금 가입을 미리 약속할 경우 이자 혜택을 주며 △저가 주택 소유자의 연금 수령액을 더 늘려주는 상품으로 구성돼 있다.

먼저 ‘주택담보대출 상환용 주택연금’은 주택을 담보로 은행에서 빚을 낸 고령층이 기존 빚을 상환하면서 주택연금에 가입할 수 있게 돕는다. 현재도 60세 이상 주택소유자는 주택담보대출이 있더라도 주택연금을 이용할 수 있지만 기존 대출금을 모두 갚아야 했다. 그래서 한꺼번에 목돈을 마련하기 어려운 고령층은 주택연금에 가입하고 싶어도 가입이 어려웠다. ‘주택담보대출 상환용 주택연금’은 주택연금으로 일시에 뽑아 쓸 수 있는 인출한도를 지급총액의 50%에서 70%로 높였다. 이렇게 되면 주택연금에 가입하면서 연금으로 받은 돈을 기존 주택담보대출 상환에 사용할 수 있다. 예를 들어 70세 A씨(3억원 주택 보유)가 1억원의 주택담보대출(만기 일시상환식)을 받아 매달 이자로 29만원을 내고 있었다면, 주택담보대출 상환용 주택연금에 가입 후 1억원을 일시인출(대출한도의 65%)해 대출을 갚고도 매달 31만원을 연금액으로 받게 된다.

둘째는 40~50대를 위한 ‘주택연금 사전예약 보금자리론’이다. 보금자리론은 주택금융공사가 취급하는 장기 주택담보대출이다. 보금자리론을 빌려 집을 살 때 주택연금에 가입할 것을 약속하면 연금전환 시점까지는 대출 원금과 이자를 갚다가 전환 시점이 되면 빚을 일시에 상환한 뒤 남는 돈을 연금으로 수령하는 방식이다. 이 주택연금은 금리를 0.15%포인트 우대해준다. 또 은행에서 만기 일시상환식 변동금리부 주택담보대출을 이미 받은 사람이 보금자리론으로 갈아타면서 주택연금 가입을 약정하면 추가로 0.15%포인트를 우대받아 총 0.3%포인트의 금리 인하 혜택을 받을 수 있다. 우대이자는 60세 연금 전환 시점에 전환 장려금으로 일시에 받을 수 있다. 가령 만기 일시상환식 변동금리부 은행 대출을 가진 45세 B씨(3억원 주택 소유)가 보금자리론으로 갈아타고 주택연금 가입을 예약하면 주택연금으로 전환되는 60세에는 296만원을 받는다.

마지막은 저가 주택보유자를 위한 ‘우대형 주택연금’이다. 집값이 1억5000만원 이하이고 부부 기준으로 1주택 소유자에 한해 가입할 수 있으며, 일반 주택연금보다 연금을 월 8~15% 추가로 받을 수 있다. 시가 1억원 주택을 기준으로 70세 C씨 부부의 경우 월 연금이 32만4000원에서 35만5000원(9.6% 증가), 80세 D씨의 경우 48만9000원에서 55만4000원(13.2% 증가)으로 늘어나게 된다.

연금 혜택을 늘려주는 데 들어가는 재원은 올 한 해에만 100억원 정도로 예상된다. 정부는 올해는 일단 주택금융공사의 자체 재원으로 충당할 계획이다.

◆‘내집연금 3종 세트’

다음달 25일부터 주택연금과 안심전환대출을 결합한 새로운 ‘내집연금’ 상품이 나온다. 변동금리 혹은 거치식(만기 일시상환)으로 주택담보대출을 받고 있는 소비자가 고정금리·분할상환식인 보금자리론으로 갈아타면서 주택연금을 미리 예약하면 최대 0.3%포인트의 우대금리 혜택을 주는 상품이다. -3월26일 한국경제신문

강현철 한국경제 신문연구위원 hckang@hankyung.com