온 나라가 집값 걱정 ‥ 부동산 경제학

온 나라가 집값 걱정이다.

대책 마련에 부심하는 청와대와 정부 당국은 하루하루 뛰는 부동산 값에 넋을 잃었다. 정치인,학자,언론인,기업인 등 각계 각층이 부동산 문제를 심각한 시선으로 바라보고 있다. 내집 마련이 고민인 엄마들도 두 사람만 모였다 하면 부동산 이야기가 화제에 오른다. 나라 전체가 부동산에 포획된 모습이다.

부동산 가격 급등세가 벌써 4~5년째 이어지고 있다. 부동산 문제는 대략 10년 주기로 찾아왔지만 이번처럼 상승세가 긴 것도 유례를 찾기 힘들다.

경제의 성장엔진은 갈수록 시들해져 가는데 부동산 가격만 뛰는 것은 많은 부작용을 낳을 수밖에 없다. 서민들의 내집 마련이 요원해지고 근로의욕은 시들해지며 물가를 자극하고 기업에는 비용 부담으로 다가온다. 심하면 일본처럼 부동산 거품이 터질 가능성도 배제하기 어려운 상황이다.

대통령까지 나서 무슨 일이 있어도 집값을 잡겠다고 공언했지만 집값 상승세는 거침이 없다. 그동안 30여 차례의 크고 작은 부동산대책을 내놨어도 그때마다 약효는 두세 달을 넘지 못했다. 정부가 새로운 부동산 대책을 마련 중이지만 이미 온갖 규제에도 내성을 키운 부동산 시장에선 먹히지 않을 공산이 크다.

부동산은 왜 이 지경에 이르렀을까? 이 문제의 이면에는 시장 기능을 믿지 못한 '정부의 실패'가 도사리고 있다. 부동산을 공공재로 인식할수록 정부는 개입하고 싶은 유혹이 커진다.

투기 수요만 누르면 부동산 값은 잡힐 것으로 본 정부는 첫 단추부터 잘못 끼운 것이다. 경제교과서의 기본인 수요·공급 법칙조차 무시한 결과인 동시에 시장의 무수한 경고를 외면한 업보다. 예부터 시장을 이기는 정부는 없었다.

정부는 이미 집값이 오를 대로 오른 뒤에야 뒤늦게 신도시 개발 계획을 발표하며 주택 공급 확대를 선언했다. 하지만 부동산은 속성상 택지개발에서 최종 입주까지 5~6년에 이르는 생산기간이 긴 상품이다. 초동 대응을 잘못한 결과,앞으로도 2~3년간은 만성적인 수급 불균형 상태를 해소하기 어렵다는 게 전문가들의 지적이다.

부동산 문제에는 심리적인 요인도 들어 있다. 국민들 누구나 집값이 떨어지길 바란다. 내집만 빼고. 이런 이중적인 심리가 부동산 문제 해결을 어렵게 하는 것도 사실이다. 온 나라에 걱정을 몰고온 부동산 문제의 현황과 시장경제의 시각에선 부동산 문제를 어떻게 봐야 할지 자세히 알아보자.

오형규 한국경제신문 경제교육연구소 연구위원 ohk@hankyung.com