[한경 사설 깊이 읽기] 부동산 정책도 수요와 공급이라는 시장 기본원칙 따라야죠

서울 아파트 전경(자료 한경DB)

[사설] 헛바퀴 돌린 '9.13 부동산대책' 1년…시장 이기는 정부 없다

‘9·13 부동산대책’이 나온 지 1년이 됐지만 주택시장은 여전히 안정적이지 못하다. 문재인 정부가 여덟 번째로 내놓은 집값 대책이었는데, 제대로 효과를 냈다고 보기 어렵게 된 것이다. 서울 일부 지역의 집값은 더욱 올라 양극화가 심화된 데다, 신규 물량 부족으로 8월 이후 전세가격도 꿈틀거린다는 소식이 들린다.

9·13 대책은 세제와 금융을 중심으로 강력하고 촘촘한 정부 대응책이 두루 망라된 것이었다. 종합부동산세 및 1주택자 양도소득세 강화, 강력한 대출 규제, 호가(呼價) 담합 엄정 대처, 자금출처 세무조사 확대 같은 내용을 돌아보면 말 그대로 ‘종합대책’이었다. 정부가 유도해왔던 ‘다주택자의 임대사업자 전환’ 정책에서는 세제 혜택을 확 줄여 “정책이 일관성을 잃었다”는 비판까지 받으며 인위적으로 수요 억제에 총력을 기울였다.

공급 확대 계획도 없지는 않았다. 3기 신도시 계획이 9·13 대책 때 발표된 ‘수도권 내 공공택지 공급 확대’ 방안에 따른 것이다. 그런데도 수요는 분산될 기미가 보이지 않은 채 서울 안 특정지역으로 쏠림현상이 계속되고 있다. 앞서 정부가 정책으로 조장해 온 이른바 ‘똘똘한 한 채 보유 전략’의 파장이 그만큼 컸다.

무엇이 부동산시장을 계속 불안하게 하고 있는가. 지금쯤 정부는 9·13 대책은 물론 현 정부 집권 이후 일련의 부동산 대책에 대한 ‘검증 리스트’를 만들어 성과와 부작용을 종합 점검해보기 바란다. ‘관변 전문가’들을 배제하고 객관적 검증팀을 구성하는 게 중요하다. 침체에 빠져든 경기와 저금리 파장까지 두루 살펴볼 필요가 있다.

기본적으로 시장 친화적 정책이어야 한다. 시장이 만능은 아니고, 국지적으로나 일시적으로 ‘시장의 오류’도 있을 수 있다. 하지만 보복형 세제, 무리한 수요 억제, 과잉행정, 재산권 행사를 막는 금융규제 같은 거친 정책을 보면 ‘정부의 오류’ 문제가 심각하다. 시장친화적 정책이 좀 더 효과를 낼 수 있는 것은 집값에서도 같다. 수요와 공급의 원리에 충실하면 “공급을 막아 정부가 집값 상승을 부채질한다”는 비판은 나오지 않을 것이다.

집값에 대한 한국인들의 지나친 관심도 정부 선택을 어렵게 할 수 있다. 서울 특정지역 집값이 지방 각지까지 관심사가 되는 것은 어느 모로나 상식적이지 않다. 선거철이 될수록 “고가 주택을 잡아야 한다”는 정치적 압력은 가중될 것이고, 정책적 헛발질도 더 커질 공산이 크다. 하지만 주택정책은 그런 압력을 떨쳐내고 중장기 관점에서 볼 필요가 있다. 등록금 동결로 인한 대학의 부실화, 신용카드 수수료 인하 압력이 빚어낸 업계의 혼란, 통신요금 개입에 따른 서비스 질 저하와 통신회사 신용 강등 위험 같은 사례가 보여주는 대로다. 과도한 시장 개입은 시장의 왜곡과 소비자 후생 감소로 이어질 수밖에 없다.

이런 판에도 정부는 민간택지에까지 분양가 상한제를 적용해 가격 개입에 나서겠다고 벼른다. 하지만 내성이 강해진 부동산시장 분위기는 사뭇 냉소적이다. 이를 아홉 번째 대책이라며 칼을 빼고도 집값이 불안정하면 열 번째 대책은 거래허가제라도 하겠다고 할 텐가. 시장을 억누르면 시장의 보복이 뒤따른다. 그 피해는 실수요자들에게 쏠린다는 게 치명적 함정이다. <한국경제신문 9월 11일자>

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사설 읽기 포인트

시장원리 무시한 포퓰리즘적 대책은
궁극적으로 '시장의 복수' 불러
경제·금리 등 종합적으로 살펴야

한국에서 부동산 대책만큼 어려운 정책도 없지만, 어떻게 보면 이만큼 쉬운 정책도 없다. 전 국민이 반쯤 부동산 전문가인데다 모두가 집값에 과도한 관심을 보여 수요와 공급 원리 등 시장작용의 기본원칙에 입각한 정책을 펴기가 쉽지 않다는 점에서 상당히 어려운 정책이다. 반면에 정부가 반시장적이며 때로는 위헌적이기까지 한 거친 정책도 대중적 지지에 힘입어 쉽게 동원할 수 있고, 그런 것이 무난히 통용된다는 점에서는 정책의 수립과 집행이 비교적 쉬운 분야다.

한국의 부동산 정책이 쉽다는 것은 정책 유형이 뻔하다는 차원에서도 그렇다. 가령 주무부처인 국토교통부는 전통적으로 주택시장을 옥죄는 정책 목록들과 시장의 수요를 부추기며 활성화를 유도할 수 있는 당근책 리스트를 쥐고 있다. 그러면서 시장이 과열되면 전자를 차례대로 시행하고, 시장이 위축되면 후자의 규제들을 순서대로 풀어주면 된다. 부동산 활황 과열기와 위축 침체기 때의 정책들을 반대로 써온 게 그간의 정책 역사다.

2018년 9월의 부동산 종합대책은 문재인 정부 들어 시행된 여덟 번째 대책이었다. 서울 일부 지역을 중심으로 오르는 집값을 억누르기 위한 것이었다. 세제 금융 분양제도 등에 걸쳐 강력한 규제정책이 다양하게 망라됐다. 하지만 ‘규제의 끝판왕’이라는 평가까지 받았던 9·13 대책도 제대로 성과를 냈다고 보기는 어려웠다는 게 다수 부동산 전문가의 평가였다. 실제로 시장에서의 가격 변화도 그러했다. 근본 원인은 수요와 공급이라는 기본 원칙을 중시한 대책이 아니었다는 사실이 중요하다. 시장은 ‘공급 확대’를 바라는데 정책은 ‘수요 억제’에 초점이 맞춰지기를 반복했다. 초점이 어긋나 정책이 효과를 내기 어려운 구조다.

경제에서는 ‘시장의 오류’도 있고, ‘정부의 오류’도 있다. 그러나 반복되는 정책적 헛발질은 심각한 정부의 오류가 됐고, 시장은 여지없이 보복을 했다. 그런데도 정부는 잘못을 쉽게 고치지 않았다. 정책이 더 많은 유권자들의 정서적 감정적 희망까지 고려하게 되면 답이 없다. 포퓰리즘 정책은 그만큼 무서운 법이다. 선거철이면 더 하다는 점, 정책의 부작용이나 잘못된 정책의 피해는 실제로 집 구입이 절실한 이들에게 집중된다는 사실을 간과해서는 안 된다.

허원순 한국경제신문 논설위원 huhws@hankyung.com