일본은 지난 80년대 집값이 크게 올랐다가 90년대 들어 크게 떨어졌다.

소위 '일본형 거품 붕괴'다.

(이 말은 외워두자)

일본에선 80년대 말 경기호황에 힘입어 부동산 가격이 급등했다.

일본 6대 도시의 평균 땅값은 84년부터 91년까지 3.3배나 급등했다.

'일본열도 개조론' 같은 개발계획들도 땅값 상승을 부채질했다.

요즘 우리나라의 '지역개발 계획'들과 비슷한 양상이다.

개발을 안할 수도 없고 개발하자니 땅값이 오르는 진퇴양난(進退兩難)이다.

일본 은행들은 당시 앞다퉈 부동산을 담보로 잡고 가계 대출에 나섰다.

(우리들이 사는 집도 부모님들이 은행에서 돈을 빌려 산 경우가 많다)

집값이 오르면 은행에서 돈을 더 빌려준다.

그러면 사람들은 그 돈으로 또 집을 산다.

회오리처럼 가격은 더욱 올라간다.

거품이 거품을 만든다.

그러나 어느 시점이 되면 △누군가가 먼저 집을 팔기 시작하고 결국 거품이 터지게 된다.

△금융회사들은 서둘러 빌려준 돈을 회수하려 들고 △은행에 돈을 갚기 위해 사람들은 집을 팔아야 하고 △앞다투어 팔게 되면 집값은 더욱 떨어지는 악순환이 이어진다.

집값이 떨어지면 사람들은 소비를 줄이고 경기는 더욱 나빠진다.

(물론 우리들 용돈도 줄어들게 된다)

우리나라도 일본형 거품 붕괴를 맞을 것인가.

전문가들은 "글쎄"라는 반응들이다.

우선 가격 상승률이 일본보다는 낮다.

한국에선 2002~2003년 전국 주택매매가격 종합지수가 23%,강남지역 아파트는 55% 상승했다.

6대 도시 평균 땅값이 300% 넘게 상승한 일본에 비하면 상대적으로 낮다.

또 은행이 집을 담보로 잡고 돈을 빌려주는 비율인 '부동산 담보인정 비율'(이 말도 소리내어 읽어두자)이 일본은 시세의 100% 이상이었던 데 반해 한국은 40~50% 수준에 그쳐 부동산 가격 하락이 금융회사 부실로 이어질 가능성도 희박하다.

그러나 거품은 언제나 조심할 필요가 있다.

한번 거품이 꺼지게 되면 마치 쓰나미가 덮친 것같은 피해를 남기게 된다.