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대출금리가 무서워…집값 내려도 집 못사요

주택구입부담지수가 또다시 사상 최고를 경신했다. 집값이 떨어지고 있지만 금리 상승세가 워낙 가팔라서다. 한국주택금융공사에 따르면 지난해 3분기 전국 주택구입부담지수는 89.3으로, 통계 작성 이후 가장 높았다. 이 지수는 2021년 4분기(83.5) 처음으로 80을 돌파해 2022년 3분기(89.3)까지 네 분기 연속 신기록을 경신했다.내 집 마련 부담, 사상 최고 수준주택구입부담지수는 중위소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입할 때 상환 부담을 나타내는 지수다. 평범한 중산층이 일반적인 조건으로 집을 사는 상황을 가정한 것이다. 한국부동산원 아파트시세, 통계청 가계조사, 노동부의 노동통계조사, 한국은행 금리 자료 등을 토대로 계산한다. 이 지수가 높아지면 내 집 마련 부담이 가중된다는 의미다. 주택담보대출 상환에 가구 소득의 25%를 부담하면 주택구입부담지수는 100으로 나온다.지역별로 보면 서울의 주택구입부담지수는 214.6으로 이전 분기(204.0)보다 10.6포인트 상승하며 역대 최고치를 기록했다. 소득의 절반이 넘는 54%를 대출 갚는 데 써야 한다는 의미다. 경기(120.5) 인천(98.9) 제주(90.9) 부산(88.1) 대전(86.6) 대구(80.6) 광주(66.4) 등이 뒤를 이었다.전국 주택구입부담지수가 사상 최고치를 경신한 것은 지난해 하반기 이후 본격화된 주택 가격 하락에도 불구하고 한국은행 기준금리 인상으로 원리금 상환 부담이 커지고 있기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 전국 아파트값은 1월부터 11월까지 누적으로 4.79% 하락했다. 이는 부동산원이 아파트값 조사를 시작한 2003년 12월 이후 가장 큰 폭의 하락이다. 한국은행 금융통화위원회는 2021년 8월부터 지난해 11월까지 1년3개월 동안 기준금

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A씨 年 4%, B씨는 10%…대출금리는 어떻게 정해질까

올 것이 왔다. 한국은행이 지난 13일 기준금리를 한 번에 0.5%포인트 올렸다. 사상 첫 ‘빅스텝’ 금리 인상이다. 한은 기준금리는 작년 7월 연 0.5%에서 올 7월 연 2.25%로 1년 만에 1.75%포인트 상승했다. 기준금리가 오르면 당연히 대출 금리도 따라 오른다. 문제는 기준금리 오름폭보다 대출 금리 오름폭이 더 크다는 데 있다. 은행이 예대마진을 높여 ‘이자 장사’를 한다는 비판이 제기되는 이유다. 소비자로선 대출 금리가 어떻게 정해지는지 ‘깜깜이’다. 내 대출 금리 어떻게 정해지나은행 대출 금리는 ‘대출 기준금리+가산금리-가감조정 금리’로 산출된다. 여기서 대출 기준금리는 한은 기준금리와는 다른 것으로, 자금 조달 금리와 비슷한 개념이다. 대출의 ‘원재료비’라고 할 수 있다. 물론 한은 기준금리도 들어 있다. 코픽스(COFIX·자금조달비용지수), 양도성 예금증서(CD) 금리, 은행채 금리 등이 은행의 대출 기준금리다.가산금리에는 인건비를 비롯한 은행의 경영 비용과 일정액의 마진이 포함된다. 대출을 받는 사람의 신용등급과 담보의 종류에 따라서도 가산금리가 달라진다. 가감조정 금리는 우대금리라고 생각하면 된다. 예금, 신용카드 등 기존에 거래 관계가 있는 고객에게 은행이 깎아주는 금리다.예를 들어 지난 5월 기준 국민은행의 일반 신용대출 평균 금리는 연 5.07%인데 대출 기준금리가 2.15%, 가산금리가 3.84%, 가감조정 금리가 0.92%다. 고객의 신용등급이 높을수록 가산금리가 낮고 가감조정 금리는 높다. 이 때문에 국민은행이 적용하는 신용 1~2등급의 신용대출 평균 금리는 연 4.24%, 9~10등급의 평균 금리는 연 10.49%로 6.25%포인트 차이가 난다. 

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경제 상황·고객 신용도 등에 따라 금리가 정해져요

은행에 가보면 '신용대출 최저 △.△%'와 같이 금리를 기준으로 홍보하는 문구를 볼 수 있다. 금리는 돈의 이자율을 나타내기 때문에 저축할 때는 높은 금리를 받고, 대출할 때는 낮은 금리로 빌리는 것이 유리하다. 그러면 이 금리들은 어떻게 결정되는 걸까? 금리에도 적용되는 수요공급의 법칙상품 가격은 수요와 공급에 의해 결정된다. 금리도 마찬가지로 금융시장에서 자금 수요와 공급에 의해 결정된다. 예를 들어 경기가 좋아 기업들이 투자를 위해 더 많은 자금이 필요하면, 자금량은 일정한데 자금을 원하는 사람이 많아지므로 금리가 상승한다. 반대로 자금 수요가 크지 않은 상황에서 자금 공급이 늘어나면 금리는 하락한다.그러나 금리가 수요공급에 의해서만 정해지는 것은 아니다. 실제 은행에서는 수요공급의 원칙과 함께 다양한 상황을 고려해 금리를 정한다. 먼저 예금금리의 경우 각 은행은 한국은행이 공표하는 기준금리, 은행의 자금 보유 상황, 마케팅 등 영업정책, 금융시장 상황 등을 종합적으로 고려해 정한다. 일부 예·적금 상품은 ‘우대금리’ 요건을 정해놓고, 해당 요건을 충족할 경우 우대금리를 제공한다. 높은 우대금리를 받기 위해서는 여러 은행을 이용하기보다 주거래은행을 정해 집중적으로 거래하는 것이 좋다. 최근에는 스마트폰 등을 이용한 비대면 채널 전용상품에 높은 금리를 적용하는 경우도 많으므로, 예·적금 상품 가입 시 각종 혜택을 확인한 뒤 가입해야 한다. 대출금리는 어떻게 정해질까대출금리는 각 은행이 자금조달금리에 각종 비용과 이윤 등을 반영해 자율적으로 산정하는데 크게 자금조달금리, 가산금리, 가감조정금리로