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가격통제 '달콤한 유혹'은 왜 계속될까

수요와 공급에 의해 시장가격이 결정된다는 것은 경제학의 기본 상식이다. 수요자와 공급자가 각자 다양한 조건을 내세워 거래를 하려다 보면 자연스레 수요와 공급이 일치하는 지점에서 가격이 정해진다는 이론이다. 영국 경제학자 애덤 스미스는 이를 ‘보이지 않는 손’이라고 표현했다. 자율적으로 형성되는 가격이 시장 조절의 만능꾼이라는 얘기다. 그러나 가격을 인위적으로 조정하려는 시도는 끊임없이 있었다. 서민생활 안정과 지나친 시장 과열 억제 등 여러 이유로 정부가 가격을 통제하려는 시도다.최근 한국에서도 부동산시장 과열에 대한 우려로 정부가 가격 통제에 나섰다. 지난 7월 31일 국회를 통과해 바로 시행된 ‘부동산 임대차 3법’이 그것이다. 전세와 월세로 세들어 사는 입주자를 보호하기 위해 현행 2년인 전·월세 계약기간을 1회에 한해 연장할 수 있는 권리를 부여하거나(계약갱신청구권제), 임대료를 올릴 때는 기존 임대료에서 최대 5% 이하로만 올려야 하고(전·월세상한제), 계약내용을 신고토록 하는(전·월세신고제) 것이 주요 내용이다. 가격을 5% 이상 올리지 못하도록 제한해 사실상 가격을 정부가 직접 통제하려는 시도다.부동산시장에서는 시행 한 달 만에 여러 부작용이 나타나고 있다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 서울의 8월 전·월세 거래량은 6078건으로 전달(1만1600건)보다 47.6% 감소했다. 작년 8월(1만4865건)에 비해선 절반 이상 줄었다. 서울시가 관련 통계를 작성하기 시작한 2011년 이후 월간 거래량이 최저치를 나타내고 있다. 가격이 제한되고 계약기간이 사실상 두 배로 늘어나면서 전·월세를 놓으려는 집주인들이 거래를 꺼

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시장의 복수…전셋값 억누르니 더 오르는 '역설'

시장에서 형성돼야 할 가격을 통제하는 수단은 직접적인 규제뿐만이 아니다. 판매 혹은 구매 수량을 제한하거나 시기를 제한하는 것도 가격통제의 일종이다. 65세 이상 노인이나 저소득층 등으로 매매자격을 제한하는 것도 가격통제의 한 방법이다. 최근 가격통제의 대표적 사례로 나온 ‘부동산 임대차 3법’도 이 같은 다양한 수단이 동원됐다. 전·월세 계약을 갱신할 때 임대료를 5% 이상 올리지 못하게 규제하는 것은 직접적인 가격통제이고, 세입자(임차인)에게 한 차례 더 계약을 갱신할 권리를 부여하는 것은 현행 2년인 전·월세 계약기간을 최대 4년으로 늘려 거래를 제한하는 효과가 있다. 전·월세 가격 오르고 집 구하기 어려워져부동산 시장에서는 여러 부작용이 나오고 있다. 집주인들이 계약을 꺼리면서 집을 전·월세 시장에 내놓으려 하지 않는다. 전·월세 가격도 크게 올랐다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 서울 강동구 명일동 삼익그린2차의 전용면적 107㎡인 아파트는 지난 7월 6억5000만원이었던 전세가격(신규 계약 기준)이 8월 8억9500만원으로 올랐다. 송파구 잠실동 우성아파트 전용 131㎡도 7억5000만원에서 9억8000만원으로 2억3000만원가량 상승했다. 계약기간이 두 배로 늘어날 것을 우려해 집주인들이 선제적으로 전셋값을 올렸기 때문이다.집주인이 전세를 꺼리다보니 월세나 반전세(일부는 전세, 일부는 월세)로 전환하는 경우도 많다. 서울의 8월 전체 임대차 거래 중 반전세 비중은 14.3%(868건)로, 전달(10.1%)보다 4.2%포인트 높아졌다. 전세는 전세보증금을 내고 세 들어 살다가 나올 때 보증금을 전액 돌려받지만, 월세나 반전세는 집주인에게 월세를